Investimenti immobiliari a Londra

By Redazione / 12 Febbraio 2015 / 0 comments

Tradizionalmente, grazie al nome, alla posizione ed a ciò che essa rappresenta, Londra è sempre stata un luogo molto interessante per gli investimenti immobiliari. Alcuni acquirenti acquistano nuove case off-plan senza mai vederle; infatti, negli ultimi anni molti acquistano immobili ancora in costruzione e li vendono prima del loro completamento, definito come ‘flipping‘. In questo modo è possibile realzzare un profitto in un mercato in rapida crescita, senza in realtà pagare in anticipo.

Negli ultimi due anni le proprietà immobiliari del Regno Unito hanno determinato una alternativa agli investimenti nel mercato azionario, definendo sia la crescita del capitale che del reddito. Circa ogni sette otto anni le proprietà immobiliari raddoppiano di valore, anche se negli ultimi tempi alcune zone hanno avuto lo stesso successo in non più di cinque anni, anche senza che i proprietari abbiano fatto miglioramenti significativi. Bisogna ringraziare gli investitori per aver alimentato i prezzi in molte aree, in cui circa due terzi di tutte le nuove case a Londra in questi ultimi anni sono state acquistate esclusivamente a vantaggio degli investimenti.

Indipendentemente dalle condizioni di mercato, il modo migliore per ottenere un guadagno è di non pagare troppo all’acquisto. Gli investimenti sulle proprietà di solito dovrebbero essere effettuati nel medio-lungo termine, per un minimo di cinque, e preferibilmente dieci o più anni.

Tali investimenti tendono ad essere rischiosi nel breve-medio termine, con l’eccezione di fare un vero affare od ottenere un valore aggiunto. Al momento dell’acquisto di una nuova proprietà è necessario ottenere un buono sconto, che consente di recuperare l’investimento se si ha bisogno di vendere in fretta, prendere in considerazione l’imposta sul reddito, se la proprietà viene data in locazione, e le plusvalenze in caso di vendita (investimento immobiliare) o seconda casa.

Gli investimenti immobiliari possono variare a seconda della funzione dell’acquisto, ad esempio fornendo la dimora principale alla famiglia e un alloggio gratuito, con la speranza che sia redditizio di nuovo quando si venderà. Nel corso degli ultimi 10 o 20 anni, l’incremento dei prezzi hanno letteralmente reso decine di migliaia di britannici proprietari milionari, grazie al trading up in pochi anni.

Coloro che hanno intenzione di vivere in un immobile per un lungo periodo dovrebbero comprare una casa, non semplicemente fare un buon investimento. Indipendentemente da ciò, vale la pena tenere d’occhio il potenziale di investimento su di un immobile, dal momento che non si sa mai quando potrebbe essere necessario vendere.

Tipi di Investimento

Essenzialmente ci sono sei tipologie di investimento immobiliare in:

• Proprietà commerciali: bed and breakfast, uffici, negozi e anche terreni agricoli. Si tratta di un settore di mercato specializzato, non per un investitore principiante.

• Proprietà acquistate esclusivamente come investimento: può costituire un investimento di capitale, in grado di fornire un reddito regolare attraverso la locazione, od entrambi. Molte pratiche di investimento in proprietà sono dirette a fornire un reddito durante il periodo della pensione. Si può anche valutare l’acquisto off-plan, e la vendita prima del completamento, chiamato ‘flipping’ con l’idea di un rapido profitto.

• Casa per studenti: può costituire una possibile plusvalenza. Molti genitori acquistano case per i loro figli, durante il periodo universitario. Questo è un buon investimento in quanto il valore delle proprietà è raddoppiato nelle più importanti città universitarie negli gli ultimi cinque anni. Tale investimento, dà la possibilità di mantenere la proprietà e lasciarla in locazione, dopo la laurea del figlio, o semplicemente venderla per un profitto ragionevole.

• Casa di riposo: a condizione che la persona abbia un’età superiore ai 55 anni, costituisce un buon investimento, in quanto la domanda supera di gran lunga l’offerta. La proprietà può essere acquistata dopo la pensione, anche se deve costituire la residenza principale.

• Casa per le vacanze: può costituire un guadagno in molti modi, fornendo alla vostra famiglia ed agli amici una sistemazione senza pagare l’affitto, o può essere data in locazione. Se i valori delle proprietà aumentano più rapidamente dell’inflazione, come è avvenuto in questi ultimi anni, puo’ produrre una plusvalenza.

• ‘Pied-a-terre‘ in città: per affari o piacere, od entrambi. Può essere un appartamento con una camera da letto, uno studio o qualcosa di più grande. Un posto in cui riposarsi dopo il lavoro, lo shopping o una notte in città.

Dove acquistare

In termini di valore della proprietà, e di convenienza in generale, un indirizzo appetibile, piuttosto che un altro anche solo in una via adiacente (anche al lato opposto della strada), può fare la differenza. Intendiamoci, immobili a distanze ravvicinate in una zona alla moda possono far aumentare il valore dell’immobile, e spesso determinare una maggiore possibilità di incremento nel prezzo. A volte bisogna rischiare per fare un buon affare.

Uno dei modi per riconoscere una zona emergente è considerare i mezzi di trasporto, ad esempio una nuova stazione ferroviaria, tram, stazione della metro o autostrada. Inoltre, una zona con un sacco di posti di lavoro e insufficienti abitazioni deve attirare la vostra attenzione, tenendo conto che l’occupazione è un fattore che determina il traffico areale. Molto interessante e potenzialmente vantaggiosa è il luogo chiave in cui i costi delle proprietà sono inferiori rispetto alle zone circostanti; questo potrebbe costituire un buon investimento a lungo termine, a condizione che la differenza di prezzo non sia dovuto ad una condizione di declino a causa della criminalità o del degrado urbano.

Buy-to-Let

Generalmente, una proprietà buy-to-let deve essere servita da buoni collegamenti di trasporto pubblico (di gran lunga più importanti di un parcheggio o alla vicinanza ad una zona divertimento).

Dopo l’acquisto di una proprietà che si prevede di locare, ci si deve assicurare che il reddito da locazione coprirà il mutuo, le uscite ed i periodi in cui l’immobile è sfitto. Il risultato migliore si ottiene attraverso gli investimenti a lungo termine per un periodo di tempo di almeno dieci anni. Alti rendimenti si possono ottenere escludendo gli intermediari e trovando i propri inquilini, redigendo i propri contratti, manutenendo l’immobile e riscuotere l’affitto da soli.

L’acquisto buy-to-let è rischio quando così tante proprietà vengono acquistate con quell’obiettivo, ma non è esattamente vero per le grandi città, come per la capitale londinese. Si può testare il mercato, inserendo un annuncio su un giornale locale e vedere come risponde il mercato. C’è una differenza tra la formale promessa e la realtà, bisogna fidarsi delle proprie previsioni, a prescindere se siano accurate o meno, e non accettare nulla di scritto prima di confermare.

Case studenti

E’ possibile risparmiare qualche centinaio di migliaia di sterline, investendo nel futuro di una persona che studia al college o all’università, poi non va dimenticato che non si paga un affitto, (raddoppiando il profitto); una città universitaria come Londra sarà sempre caratterizzata da una forte domanda, consentendo sia la vendita che la locazione. La struttura in sé deve avere buoni collegamenti di trasporto e diverse camere da letto. La condivisione delle spese deve essere trattata accuratamente, meglio se affidate a degli agenti. In generale, le case per studenti garantiscono sempre il 100% dell’occupazione – cosa rara rispetto agli altri modi di investimento.

Garage e parcheggi

L’acquisto di un appartamento o una casa di solito non comprende il garage od il posto auto. A volte il parcheggio privato può essere disponibile ad un costo aggiuntivo, possibilmente in un garage sotterraneo.

Le moderne case unifamiliari e bifamiliari di solito hanno un garage o una rimessa.

Tali moduli di proprietà possono innescare un aumento generale dei prezzi anche considerevole, o possono ostacolare una buona vendita. In realtà, le aree suburbane e rurali richiedono la comodità di mezzi personali di trasporto. A volte in strada il parcheggio è molto difficile (impossibile nelle ore di punta di traffico). E’ bene controllare il borgo residenziale dove si prevede di acquistare, perché non sempre rilasciano permessi di parcheggio residenti e noleggio di posti auto o garage possono essere difficili da trovare ed i costi sono proibitivi.

A Londra ci si puo’ imbattere anche in casi in cui i commercianti/artigiani si rifiutano effettuare il delivery, a causa della mancanza di un posto per parcheggiare. Il parcheggio gratuito sulla strada nel centro di Londra è inesistente ed estremamente difficile, se non impossibile, da trovare nella maggior parte delle grandi città.

Cecilia Severino
Business Consultant

cecilia.severino@ascheri.co.uk