Regno Unito: Tenant Fees Act 2019

By Redazione / 12 Marzo 2019 / 0 comments

La Legge sulle tasse condominiali entrerà in vigore il 1° giugno 2019 e si applicherà alle Assured Shorthold Tenancies (AST) concesse a partire dal 1 ° giugno 2019 e a tutti gli AST (compresi quelli precedenti alla Legge) a partire da giugno 2020. Il suo scopo è quello di ridurre i costi “nascosti” che un inquilino può affrontare all’inizio della locazione. Tutti i proprietari dovranno, pertanto, assicurarsi che le pratiche relative ai versamenti di depositi trattenuti, depositi in affitto, tasse di inventario, penali per ritardi di pagamento e altre tariffe “in affitto” siano conformi alla legge. Il documento non specifica i dettagli dei pagamenti che saranno vietati, si limita ad elencare quelli che costituiscono un “pagamento consentito” e un “pagamento proibito”. Va notato, in particolare, che le commissioni comunemente addebitate per servizi quali assegni di inventario e controlli di riferimento saranno classificati come pagamenti vietati.

Affitto: non è ammesso un canone di locazione superiore al pagamento dovuto per un periodo a contratto avviato. Tuttavia, la legge non impedisce alle parti di concordare aumenti degli affitti o revisioni periodiche durante il mandato.                                                                                                        Deposito di locazione: un deposito versato dal conduttore all’inizio della locazione per garantire l’adempimento dei suoi obblighi nel contratto di locazione è consentito a condizione che non superi l’affitto di cinque settimane (se l’affitto annuale è inferiore a £ 50.000) o sei affitto di settimane (se l’affitto annuale è superiore a £ 50.000).                                                                                  Deposito (somma): è consentito un deposito, del tipo comunemente pagato dall’inquilino ad un proprietario o ad un agente prima della concessione di un affitto come prova dell’intenzione del conduttore di completare la transazione, a condizione che non superi la settimana di  affitto, che il proprietario o l’agente non detengano già un deposito per la stessa proprietà dallo stesso inquilino (ad esempio nel caso di un rinnovo).                                                                                          Deposito di detenzione (restituzione): qualsiasi deposito deve essere conforme alle disposizioni dettagliate dell’Allegato 2 dell’Atto. In breve, un deposito può essere detenuto da un proprietario o agente per un massimo di 14 giorni (o più lungo se concordato tra le parti) e dovrebbe essere rimborsato al conduttore entro 7 dal termine della locazione.

Deposito cauzionale (trattenuta): il locatore può trattenere il deposito se l’inquilino non rispetta il “diritto di affittare”, fornisce informazioni finanziarie o altre informazioni insoddisfacenti o fuorvianti o recede dal contratto. Il proprietario può anche conservare il deposito se l’inquilino non ha completato la transazione entro il periodo di 14 giorni (o altro concordato), a condizione che abbia preso tutte le misure ragionevoli per garantire all’affittuario l’adempimento del contratto.                                                                        Pagamenti predefiniti: la legge riconosce tre circostanze comuni di inadempimento, vale a dire la perdita di chiavi, il ritardo nel pagamento dell’affitto e la violazione del contratto di locazione, e ciascuno di questi eventi può far scattare un pagamento consentito. Qualsiasi pagamento per chiavi perse o altri dispositivi di sicurezza deve riflettere i costi ragionevoli sostenuti dal proprietario ed i dettagli di questi costi devono essere comunicati all’inquilino per iscritto. Qualsiasi pagamento dovuto a pagamento tardivo dell’affitto deve consentire un “periodo di garanzia” di 14 giorni, ma può quindi fornire interessi dalla data di scadenza alla data del pagamento effettivo, a condizione che il tasso di interesse non superi il 3% rispetto all’attuale tasso base della Banca d’Inghilterra.

Pagamenti per variare o assegnare una locazione: un pagamento da parte dell’inquilino al proprietario come corrispettivo per variare o assegnare una locazione esistente sarà un pagamento consentito, ma solo se la tariffa è inferiore a £ 50.                                                                                                                Pagamento al termine di un affitto: un pagamento da parte del locatario al proprietario come compensazione per una risoluzione anticipata o senza preavviso, è consentito ma solo nella misura in cui il pagamento riflette la perdita effettiva (se presente) subita dal proprietario.                                                                 Tasse ed utenze comunali: un pagamento per coprire le tasse comunali e/o le utenze (elettricità, gas o altri combustibili, acqua o fognature) è un pagamento consentito.                                                                                                                          Licenza TV: un pagamento per una licenza TV è un pagamento consentito, a condizione che il contratto di locazione lo preveda.                                   Telecomunicazioni: un pagamento per i servizi di comunicazione è un pagamento consentito, a condizione che il contratto di locazione richieda il pagamento e che, se il pagamento è a un proprietario, l’importo non superi i costi ragionevoli sostenuti in relazione alla fornitura di i servizi. Le comunicazioni sono definite per includere telefoni (non mobili), Internet, televisione via cavo e televisione satellitare.

Una disposizione in un contratto di locazione che pretende di recuperare un pagamento proibito da un inquilino è inapplicabile (il promemoria della locazione rimarrà in vigore), allo stesso modo un proprietario o un agente di locazione che richieda ad un inquilino di effettuare un pagamento vietato può essere perseguito ed il pagamento di una multa fino a £ 5.000, o fino a £ 30.000 se tale persona ha commesso un reato simile nei precedenti 5 anni. La legge si applicherà inizialmente alle nuove società, ma avrà effetto retroattivo dopo un periodo di garanzia di un anno, presumibilmente per consentire ai proprietari di rivedere le loro pratiche e si applicherà quindi a tutti gli AST a partire dal 1° giugno 2020. Dopo tale data, qualsiasi disposizione contrattuale che pretenda di richiedere al conduttore di effettuare un pagamento vietato dalla legge non avrà alcun effetto e un proprietario o un agente di locazione che accetta un pagamento proibito e non lo restituisce con 28 giorni verrà considerato come se avesse ricevuto un pagamento proibito. L’atto definisce il termine di locazione in riferimento alla legge sull’alloggio del 1988 per includere tutti gli AST (esclusi quelli concessi per più di 21 anni, alloggi sociali, alcune locazioni per studenti e licenze per occupare gli alloggi). Va notato che una locazione non sarà una AST a meno che: (i) l’inquilino sia un individuo o individui e utilizzi la proprietà come sua unica o principale residenza e (ii) l’affitto annuale supera £ 250 o, se a Londra, supera £ 1.000 ed è inferiore a £ 100.000.                                                                    La legge non entrerà in vigore fino a giugno, tuttavia i proprietari, i loro agenti e i consulenti dovrebbero prendere provvedimenti ora per rivedere le pratiche correnti e affrontare eventuali pratiche o pagamenti correnti che ammonteranno a pagamenti vietati. I documenti standard devono essere rivisti ed aggiornati per garantire che tutte le nuove locazioni che iniziano dopo il 1° giugno 2019 siano conformi alla legge. Le modifiche richieste sono relativamente semplici, tuttavia, dovrebbe essere concesso un tempo sufficiente per garantire che tutti i documenti siano aggiornati e tutte le pratiche e le procedure interne siano concordate e comunicate in tempo utile per l’introduzione della legge il 1 ° giugno.